广州市政府的“盘活”中心城区的决心已经开始转变为行动，旧城改造、市区工厂土地开闸成为近期业内热门话题。近日，备受瞩目的海珠区南华西旧城改造项目举行了动工仪式。该地块作为三大旧城改造的项目之一，其率先动工开发标志着新模式下广州旧城改造正式启动。

据了解，广州预计用10年的时间基本完成广州市“三旧”改造。据初步测算，旧城拟拆除建筑1050万平方米（其中危破旧建筑973万平方米，基础设施建设拆迁涉及80万平方米质量较好建筑），涉及整体拆除重建地块（旧城区-拆除重建区、旧工厂-拆除重建区、旧村）的用地约5.53平方公里；局部拆除改造（旧城区-更新改造以及旧工厂-功能置换）的用地约3.73平方公里；历史文化街区用地约3.23平方公里，涉及建筑480万平方米；其余整治更新建筑规模约7500万平方米。

据统计，旧城改造拆迁涉及60万人口，资金超过1000亿元，拆迁安置分货币补偿、就近安置和外迁安置三种。由于旧城改造所涉及的拆迁市民大都为老广州，对原居住地感情比较深。大部分市民倾向选择就近安置。然而，经过30年的商品房发展，广州城市中心的房价节节攀升，可供开发的土地也日渐枯竭，广州城市化进程突显城市用地越来越少和城市人口越来越多的矛盾。为了抽疏中心区人口，市国土局在制定《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》（以下简称《意见》）时，注重引导被拆迁人向城市外围区搬迁，对选择“异地永迁”安置的条件设定最为宽松。同时，为引导被拆迁人尽量减少选择“就近安置”，《意见》对“就近安置”补偿安置方式的适用条件规定最为严格，需同时满足被拆迁的住宅房屋建筑面积小于40平方米，具有广州市城镇户籍，住房困难等四项条件。

事实上，经过近几年的发展，广州外围区域的生活居住氛围已经日渐成熟，居民居住地不断向外围发展，番禺、白云、南沙、增城、从化等区域的楼市趋热。相关配套建设扶持政策也有意识向这些区域倾斜，广州轨道交通线网规划明确了一个由15条城市轨道交通线路、一条郊区铁路和三条城际线组成，总长717公里的远景轨道线网，目前随着广州城市交通规划方案的完善，这些外围区域与市中心的生活距离大大拉近。在市中心房价高企的情况下，郊区房价显得“物美价廉”，不少购房者已经不再把投资置业的目光局限在中心区域。

《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》相关政策解答

1、《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》第十条规定，符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，承租人、产权人可以按3：7的比例分配补偿。请问该分配比例是否能够适用于私有住宅？

答：《意见》在规范直管房租赁管理的前提下，为引导承租人主动解除租赁关系，保障拆迁工作的顺利开展，特别规定将房屋拆迁补偿总额（房屋拆迁补偿总额=被拆迁房屋的市场评估价格+改造奖励费）的30%给承租人作弃租补偿。需要特别强调的是这是针对直管公有住宅作出的补偿分配规定，是广州市政府为鼓励广大市民支持政府旧城更新改造工程，让利于民的一种体现。

如符合我市直管房租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，房屋承租人可获得拆迁补偿总价款的30%作为弃租补偿，承租人获得货币补偿后，通过市场寻找合适的房屋自行解决居住问题，国土房管部门将不再提供直管公房（含廉租房）进行安置。

如承租人不同意解除租赁关系的，就须服从拆迁人的统一安排，由拆迁人另行安排使用面积不少于被拆迁房屋使用面积的直管住宅房屋安置承租人。

由于私房租赁属于出租人与承租人之间的民事法律关系，对此类问题《意见》尊重租赁双方当事人的意愿，交由租赁双方自行协商解决。按照《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，如被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，由拆迁人对被拆迁人实行产权调换，不作货币补偿。

2、如拆迁人提供的安置房尚在建设中，被拆迁人不能即时入住，该怎么办？

答：如拆迁人提供的安置房尚在建设中，被拆迁人不能即时入住的，由拆迁人按市房地产租赁管理所公布的被拆迁房屋所处地段当年房屋租金参考价（即市场价）向被拆迁人支付临时安置补助费，支付时间自搬迁之日起到发出安置住房入住通知之日后3个月止。过渡期限内，由被拆迁人自行安排住处临时过渡。

3、《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》规定旧城更新改造项目实行搬迁时限奖励制度，我想了解搬迁时限奖励费用具体怎么样给？

答：《意见》将奖励机制作为推动拆迁工作的有效手段之一，通过奖励措施的灵活运用刺激被拆迁人加快签订补偿协议，体现对支持拆迁工作的被拆迁人的政策优惠，树立正面的引导机制。考虑到各区实际情况不同，《意见》仅就搬迁奖励费设定最高标准（即搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价的15%以内确定），搬迁奖励费的具体给付标准授权由各区根据实际情况自行设定。各区可以在发布旧城更新改造决定时，明确将整个搬迁期限划分为几个阶段，搬迁奖励费实行分阶段递减的制度，从而引导和鼓励被拆迁人加快搬迁进度。

例如：旧城更新改造决定作出之日为2010年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，那么被拆迁人在第一阶段内按时搬迁的就可以获得全额奖励，4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励费相应递减10%，被拆迁人在第二阶段搬迁的，就给予90%的搬迁奖励费，以下可以依次类推。