最初土地出让形式大多是以协议的方式出现的，后来规范到“招拍挂”的市场配置，土地收益也大幅度提高。2000年至2006年，全国出让总价款达2.95万亿元，从2007年扩大了“招拍挂”范围，这年土地出让价款高达1.2万亿元。土地收益成为地方政府推进城镇建设的动力，不仅全国城市面貌迅速改变，小城镇也像雨后春笋一样涌现。

但是，其间出现了三次“圈地热”，把大量的耕地变为“开发区”。第一次，在上世纪80年代中期，各地出现大量兴办“乡镇企业”高潮，尤其沿海的江浙地区，形成了乡镇企业圈大院，村村点火、处处冒烟的局面，占用耕地很多。后来，中央决定成立国家土地管理局（国土资源部的前身），颁布了《土地管理法》，加强了土地管理。

第二次，1992年小平同志南巡讲话后，各地为了加快发展，兴起大办开发区和开发房地产热潮。1992-1993年两年时间，就圈掉耕地73万公顷。在这一背景下，美国的布朗先生发表文章指出“21世纪谁来养活中国”。在这次圈地热中，少数城市还出现了房地产泡沫，如北海、惠州和海南。

第三次，2003年全国各地再次出现大办开发区的圈地高潮，引发了全国性的投资过热。2004年后，国家颁布了一系列的宏观调控政策，如“国八条”和“国六条”，整顿、压缩各种类型的开发区4138个，压缩土地面积249万公顷。但是，由于地方利益和开发商的极力抵制，从2005-2007年初，有些大城市房价不仅没有降，反而加快了上升速度。目前，一些城市的政府刚看到房价下降，有的就急忙出来“救市”。事实上，这种以土地为主要内容的城市发展冲动一直没有停止。

“新城市主义”

《上海证券报》：在城市大发展的背后，除开变相卖地之外，目前城市化还遇到什么样的问题，出路又在哪里？

刘维新：大城市，尤其像北京、上海这样的特大城市，其开发成本和交易、居住成本都比较高，而城市的臃肿和效率低下已十分明显，合理的工作与居住之间路程是半小时之内，而北京要达到1.5-2小时，大量的时间花费在行上，哪里还有效率？工作在市中心居住在郊外，导致交通拥挤，效率低下，集聚效应明显下降，本来需要半小时的路程，却需要2小时以上，加大了参与公共活动的成本，造成心灵上的封闭和人际关系的冷漠。

因此，特大城市不能无限扩大，超过一定的“度”，其社会效益，环境效益和经济效益就会下降。当区域中心城市过于臃肿时候，首位度过高，其功能和人口要向中等城市和小城市转移，把发展重点放在中小城市和建制镇（中心镇）上。

新型城镇化将是一个新方向。主要是以现有大城市为中心，重点发展中小城市和城镇，建立城市群和城市带，人口要向中小城市和城镇集中，以带动区域经济的协调发展，以工业哺助农业，城市带动农村，逐步实现城乡一体化。目前，在国外“新城市主义”逐渐受到欢迎，“新城市主义”主张同一街区应集合多种功能，如商业、办公、公建、居住和休闲混合布置，避免了单一化与交往成本的加大，也缓解了交通拥挤，这与我国计划经济时代的“职、住一起”的思路是一样的。