房地产市场连续多月低迷，给多个以房地产行业作为支柱产业的城市带来沉重打击。曾经风靡一时的“经营城市”模式，其本质在于经营城市的土地，因在发展的同时带来腐败、环境污染等问题而受到越来越多的质疑，但是城市新的发展模式将会是什么？

本报记者就此专访了中国城市经济学会副会长、中国社科院刘维新研究员。他长期从事城市经济、土地问题研究，曾参与和承担过国家和部委的多项重点课题研究，《中国城镇发展与土地利用》等著作对中国城市发展有着深刻的影响。

卖地模式已经非常危险

《上海证券报》：随着房地产市场的下滑，目前以土地为主要内容的经营城市模式遇到什么问题？

刘维新：经营城市的概念最早由汪道涵提出，时间是上世纪80年代后期，当时基础建设缺乏建设，通过经营的方式取得资金来建设城市。薄熙来曾在大连大规模的实践，后来在全国推行。经营城市虽然给许多城市带来了发展，但是也导致很多负面作用，一些城市没有正确理解经营城市的内涵，演变成以卖地来经营城市。

最近，在天津滨海新区召开的全国土地会议上，我向国土资源部建议：任何城市不能靠卖地作为维持财政的来源，这种方式必须终结，要为子孙后代留下生存发展空间。城市的税收要靠物业税，事实上，现在已经到了非常严重的时候，“18亿亩耕地红线”可能被突破，如果这样，13亿人的粮食问题就难以保证，中国社会将面临动荡。

《上海证券报》：土地作为城市中最为重要的资源，是在怎样的大环境下开启的？

刘维新：在改革开放初期，遇到的第一个问题，是外商进入以后土地怎么解决，对外商不能无偿分配。上个世纪70年代末和80年代初，大都是以土地作为股份与外商合资的形式，期限大都是15年左右。上世纪80年代初联合国开发署的一个专家代表团到中国考察，就提出搞商品经济土地无价值，不进入产品成本，这显然不行。

于是由联合国开发署资助，同中国社科院财贸所城市室的专家联合成立了一个“中国土地有偿使用课题组”，我是课题组成员之一。课题组成员先后到山东烟台、济南、上海、广东调查。在济南和烟台对1500多个企业进行了随机抽样，在研究的基础上，课题组提出中国要搞商品经济，土地必需实行有偿使用，必须进入产品成本的观点。

辽宁抚顺成为中国首先收取土地使用费的城市，而深圳是第一个实行土地出让的城市，虽然当时也存在争议，但不久后国家税务总局颁布了“城市土地使用税”条例，此后形成了全国范围内的中国土地使用制度改革。

引发三次“圈地热”

《上海证券报》：土地使用制度改革后，哪些地方比较有特色，又出现什么问题呢？

刘维新：深圳出让了第一块土地之后，引起各个城市的效仿。长三角的昆山搞得比较好，它是以不损害农业基础的前提下，兴办开发区和通过土地出让推动城市建设和发展的。当时国家土地管理局科技司司长张晓华同志委托我带着研究生去昆山总结他们的经验并在全国推广。