旧城改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目。二是现有城市的疏解，也是生态化过程。如赤坎区南华饭店及周边地区进行适度中心区复兴改造，通过拆除旧破房子，增加公共绿地，一方面强化商务功能；另一方面也可以促进寸金桥生态品质向城市中心扩散；还可以通过利用海湾大道改造，安置老城，扩大土地开发效益。对于低密度杂乱不规则的土块，由土地储备机构通过征购或其它方式，将分散土地集中起来统一改造后再另行出让，促进土地和合理利用和升值。此外，还将积极按照零散村庄向中心村集中、乡镇企业向工业园区集中、耕地向连片集中进行空间再规划。第四是实施功能置换战略，实现提高产业与用地发展效率。针对过剩工业用地的用途，结合城市工业用地更新与调整问题与城市功能转变，适时放宽，实行功能与置换，将一定程度上提高土地的集约利用效率，避免土地资源浪费与闲置。对于在湛江城市中心区的过剩工业用地，结合城市升级与城市改造，可以采取置换对调方式，改为商业和居住用地，提升城市中心区的建设品质。开发区退二进三。对经济技术开发区的功能进行重新定位显得尤为迫切，事实上，赤坎、霞山老城区的部分文化、居住、娱乐和饮食功能向开发区扩散，使开发区的功能混乱。因此，应强化其商务功能，逐步释放其工业加工功能，并且在经济技术开发区设立湛江市的海湾城市中心区，以海湾城市中心区项目建设为动力，推动湛江城市经济发展。第五是实施增量土地一级租地公园开发战略，促进建设用地与城市田园有机地结合。湛江城市田园不仅提供了农业的经济性功能，同时为周边的居民提供了田园景观功能。合理有效的设计可以降低住房单位土地成本（即楼面地价），同时能分享田园风景。新开发地区利用原有的自然条件，低成本规划建设租地公园，像芒果公园、杨桃公园、蔬菜公园和竹林雅苑等，提高该地区的生态品质，再通过行政划拨或出让土地，实现存量增量一级土地开发互动。

Q：您曾强调中心区迁移式城市再造战略思想，所以在湛江建设可持续发展的生态型海湾城市过程中海湾中心区建设应如何定位或发展呢？

陈述：湛江建设生态型海湾城市，必然要求营造高品质的海湾中心区，并且海湾城市中心商务区定位为南方城市当中独一无二的滨水城市商业区。以亲水、文化、绿色、生态为主题，打造成为一个更加成熟，更加现代，更加国际化，辐射更广阔区域的城市商业中心区，创造消费、引导消费，提升社区居住的品质，吸纳城市人口。可以由由建设、规划局负责，成员单位包括商务、市政、城建公司、环保、开发区等组织广泛的听政、专业的论证会，讨论是否有必要建设湛江标志性的海湾城市中心商务区。特别是成立开发建设海湾城市中心商务区高规格的领导小组，以土地开发为轴线，以土地开发投资公司、城建公司为主体。建立海湾中心土地收购储备中心，由政府将闲置土地、利用效率不高的土地收回或收购，纳入土地储备库，作为海湾中心区建设用地，按规划有序供给。一级开发商完成的整体开发计划、总体规划及公共设施的建设，再划分土地，出售给由小型住宅开发商组成的二级开发商进行住宅建设。城市老行政中心土地的潜在商业价值越来越高，应对行政功能用地与商业功能用地进行合理的调整。

另外引导中心区迁移实现城市土地增值。因此未来湛江需要对城市功能的再组织与再设计，以开发区的退二进三为重点，着重打造以功能导向的产业新空间格局，形成以中心区现代服务业主导，临港先进制造业和郊区大型产业园区为主体，城市周边以现代效益农业生产与加工基地为补充的新的城市产业格局。需要建立土地收储中心控导城市中心土地开发，引导中心区迁移。由政府将闲置土地、利用效率不高的土地收回或收购，纳入土地储备库，作为中心区建设用地，按规划有序供给。必要时发布命令禁止市内土地权的转移，抑制土地投机，避免了土地价格上涨过高，政府由此获得市内土地的优先购买权，为实现城市规划建设的目标奠定了基础。

新区一级开发商完成新城的整体开发计划、总体规划及公共设施的建设，再划分土地，出售给由小型住宅开发商组成的二级开发商进行住宅建设。城市老行政中心土地的潜在商业价值越来越高，应对行政功能用地与商业功能用地进行合理的调整。有可能的情况下，机场通过搬迁，适度远离市区，建立粤西物流中心的湛江国际机场。现有机场客流物流量少，且在市中心，限制城市的建筑高度，制约了城市发展。即通过规划控制，控制土地开发区域、开发时间、开发次序、开发档次以及开发权，减少储备成本，保证政府的土地储备后续来源，达到在有限的资金下控制、储备土地的目标。