城市运营成败取决于社会效益

城市资源开发运营的成败取决于城市社会效益和公共效益的最大化，通过城市资源的优化整合、开发运营，解决城市不同群体的民生问题如当前城市居民存在的就业难、看病难、上学难、住房难、养老难的问题，解决进城农民就业、社保、住房等问题，让居民生活得更有尊严，更幸福

记者：您觉得真正的城镇化应该怎样发展才是最好的？

向春玲：真正的城镇化不仅仅是城市数量和城市规模的扩张，不仅仅是城镇人口的增多，而是进城农民生产方式、生活方式和价值观念的现代化。当前，中国城镇化发展进入了一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，由数量型城镇化向质量型城镇化的历史性飞跃时期。在这个过程中，城镇化要更多地关注人的社会性需求和精神层面需求的满足，关注城市的可持续发展，建设低碳、和谐、幸福的城镇化。

“十二五”规划纲要对城镇化有详细的规定，对于各级政府来说，如何按照中央的战略部署，有效治理城市、进行城市运营，已成为一个极具挑战性的课题。

记者：您提到一个“城市运营”的概念，我们应该怎样理解这个概念？

向春玲：对于城市运营来讲，学界已有各种各样的说法。我们经过研究认为，城市运营是政府和企业在充分认识城市资源基础上，运用政策、市场和法律等手段对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增值和城市发展最大化的过程。

在此过程中，城市资源构成要素包括自然资源和人文资源，比如说土地、山水、植被、矿产、道路、建筑等是自然资源，还有历史文化遗传、文化习俗、城市主流时尚以及居民文化素质，是属于人文资源的。要增强一个城市综合竞争力，既要有效增强城市物质财富，还要增加城市的精神内涵。

记者：城市运营的目标是什么？

向春玲：城市运营的目标，我们认为，要追求三个方面的效益。首先当然是经济效益，城市自然资源得到有利合理有效的开发，实现城市自然资源的增值，推动城市经济的发展，增强城市的市场竞争力。

其实，城市资源开发运营的成败取决于城市社会效益和公共效益的最大化，通过城市资源的优化整合、开发运营，解决城市不同群体的民生问题如当前城市居民存在的就业难、看病难、上学难、住房难、养老难的问题，解决进城农民就业、社保、住房等问题，让居民生活得更有尊严，更幸福。

另外，城市运营还必须追求环境效益，这里包括自然环境和人文环境。正如国家领导人所说：“绝不能吃祖宗饭，断子孙路。”所以，要合理开发城市的自然和人文资源。虽然经营资源而不损消资源，虽谋求现实发展而不牺牲未来发展，走可持续发展之路。杜绝高耗能、高污染、高投入的城市发展方式。

同时，在城市运营中还要重视文化的传承与创新，在传承中创新城市价值和理念，克服常建常毁、常拆常建的恶习，全面减少和降低城市发展的战略性资源损耗，高品质、高品位地精心营建，使子孙后代能够长期享有城市自然和人文资源积淀的发展空间。

城市运营商是什么

在未来的中国城镇化进程与运营中，城市运营商，或者还没有变成城市运营商的房地产开发商，将在此领域进行角逐，实现自己与城市发展的共同的发展。从这方面来说，城市运营商将是中国未来优秀房地产发展商角逐的最佳高地。

记者：您所谈的城市运营，主要是要靠政府来推动的吗？

向春玲：其实，城市资源的开发运营主要包括城市战略的制定和城市资产的经营，所以，城市运营的主体是政府和企业。

其中，政府在城市运营过程中发挥着主导作用，比如说进行城市发展战略的定位、城市定性定位、城市政策的制定以及推动城市资源有效配置，为企业运营提供良好的发展空间；有些不能走向市场的，比如说人文资源和人力资源，城市政府有责任对这些资源进行整合和提升、保护；再有，政府要通过法律法规、政策等优化资源运行的环境，增强市场资源配置的活力，间接辅助和支持城市资产的运营。

城市运营有那么多目标，是庞大的系统工程，政府远远不能把城市资源达到最优化的配置，特别是在市场经济条件下，当政府财力不足的时候，对城市资源开发力不从心，人才、技术等原因达不到城市运营的目标，所以也要借助市场的力量，引入资金雄厚的城市运营商，以灵活的投资形式参与城市运营，共同推动城镇化的进程。

记者：城市运营商是不是就是房地产商？

向春玲：我们给城市运营商有这样的定位，是指那些自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运营市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设有机组成部分的经营开发商。我们强调尊重城市总体发展目标、规划，用市场机制实现自己的目标。

城市运营商应该具备哪些特点呢？城市运营商应该具备对城镇化和城市发展的前瞻力。城镇化发展到什么程度，我们国家战略在城镇化和城市发展上有哪些新的规划和政策？我认为，企业城市运营商应该在这方面有前瞻力和深刻的了解。

第二，城市运营商要具备较强的社会责任感。城市运营商和一般开发商不一样的地方，不仅仅是开发了住宅，给老百姓解决住房的问题就走了，而是要想到居住在房子里的居民各个方面的需求，比如说教育、医疗、公共服务、社会管理方面的需求。在此过程中，城市运营商要发挥自己在整合资源方面的能力而承担更多社会责任。

还有，城市运营商是城市综合功能的提供者。生活在城市的人有多种需求，企业除了开发一个楼盘以外，还要考虑到城市综合发展方面，要通过自己的资源产业优势制造一些城市综合体，实现城市的综合发展。

第四，城市运营商是各种资源的整合者。作为城市运营商，必须是各种资源的整合者、各种资源的提供者，使得城市发展目标能够落到实处。

第五，城市运营商与政府应该有比较好的合作，二者之间不是利用与被利用的关系。在城市运营中，政府更加侧重于战略层面，是对城市整体规划、发展思路的确立；而城市运营的目标实现需要城市运营商落到实处，在操作层面完成。在未来的中国城镇化进程与运营中，城市运营商，或者还没有变成城市运营商的房地产开发商，将在此领域进行角逐，实现自己与城市发展的共同的发展。从这方面来说，城市运营商将是中国未来优秀房地产发展商角逐的最佳高地。

记者：这样看来，房地产企业也需要转型了？

向春玲：是的，以后的房地产开发，要从单一楼盘或者单一项目的开发转向城市综合功能的开发，这才符合中国城镇化发展的方向。