三、9000亿投资将对商品住宅市场产生重大影响

9000亿保障性安居工程投资将对中国商品住房市场产生较大影响。可以从两个方面产生作用：一是抑制商品住房价格反弹，二是成交量分流。同时，会对整个中国住宅市场的运行发生深刻的影响。

从1998年开始，房地产业经历了快速持续发展的十年。然而十年后的今年，房地产市场遭遇了前所未有的寒冬，主要表现为价跌量缩。虽然从地方政府到中央部门出台了一系列的“救市”措施，包括提高公积金贷款额度、减免部分税费、降低首套房贷款利率及首付等，但房地产行业的调整仍在继续。

国家统计局近日公布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。房价虽然同比仍在上涨，不过涨幅在下半年后逐渐降低，环比价格增长从8月开始由正转负。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点，环比下降0.3%。

同时，全国房地产开发景气指数延续了今年年初以来的下降态势，10月份的指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。楼市低迷，民众更加持币待购。官方数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9%。

从统计局公布的数据看，全国房价同比涨幅已经到了强弩之末，今年10余份的房价基本上和去年同期价格相差无几。换句话说近一年来全国房价已经经历了一个冲高回调的过程，目前房价走势依然是向下的。

虽然在国际金融风暴的冲击下，国家出台了4万亿的投资计划，建设部也有9000亿元的投资计划，但这些投资显然不是为了增加商品住房投资，更不是推高商品住房的价格，而是增加保障住房的供应量。由于保障住房（经济适用房）实行成本加低利润的定价模式，在市场供求规律的影响下，商品住房的市场需求会被大量分流到保障房市场，从而造成商品住房供应量的相对过剩，引起价格的下调。

因此，从短期看，国家的经济刺激计划会对稳定住房成交量有明显作用，但中期看，保障房的大量上市就会显著影响商品住房的成交量和价格走势。到今年年底，建设部将投资1000亿用于保障房建设，明年投资最少会到达3000亿元，由于不考虑市场风险，在政府主导的投资项目将快于开发商的项目建设周期，预计1-2年左右时间，目前处于建设过程中的经济适用房项目和廉租房项目就可以加快推进建设完成，并投入市场；2年左右的时间，新批保障房项目也可以进入市场。根据业已公布的数据，如果整个市场容量没有进一步扩大，而商品住宅的空置量保持目前的的状况，保障房的市场供应量预计未来三年内将占市场年度需求量的50%左右，而此前保障房占市场成交量的比例在10%以内。由于保障房主要针对低收入消费者，价格接近成本价，因此假设保障房完全能够被市场吸纳，那么未来三年商品住房的市场份额就会被分流相当的市场份额。

如果考虑到符合廉租房标准的低收入者分流不会对商品住房市场产生影响，那么未来三年对商品住房产生主要影响的是经济适用房的供应量。按照建设部的投资计划，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应量是200万套。2006年全国住房销售量是505万套，假设未来三年住房成交量稳定，那么经济适用房占住房成交比重依然将达到40%左右，减去此前10%的市场份额，经济适用房将再分流商品住房市场的相当份额。

当然，在实际市场运行中，需求和价格之间的变动还受到各种因素的影响，比如利率政策、地段、房型、收入水平、个人喜好等。但总体来看，保障房的大量入市对商品住房的价格影响不容小视，将在中期压制商品住房的价格反弹，在其它因素不变的条件下，还会促使商品住房价格有所下调。

从实施效果看，这一点需要引起政府的关注。9000亿安居工程的重点应侧重廉租房建设，经适用房建设规模偏大，需要适当控制；另外，地方政府可以考虑向部分符合经济适用房政策标准的群体发放货币补贴，让其去市场上买房，或者收购部分滞销的普通住宅项目以做经济适用房分配，以减轻经济适用房建设对普通商品住宅市场正常运行的影响，长沙、重庆、郑州等城市已开始进行这方面的有益尝试。

四、开发企业面临新一轮的结构性调整

在原本房地产市场低迷的背景下，9000亿保障房安居工程必然对房地产开发企业的生存环境产生明显影响。一方面，9000亿元投资计划中的大部分，需要开发企业参与投资和实施。尤其是6000亿元的经济适用房投资，基本上都将由开发商参与其中。按照2007年新修定的《经济适用住房管理办理》，“房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。”也即说，开发经济适用房的利润很低，但由于定价远低于商品住宅，销售基本没有问题，即使是有问题，其风险也由政府承担，这对于资金紧张、现有楼盘滞销的开发商而言，属于“低利润+无风险”的投资，是值得去抢的好项目。