年中时，大家指望“金九银 十”，结果落空了;10月份，在地方政府救市政策的刺激下，大家欢欣鼓舞，结果也落空了。待到中央政府连续“亮剑”后，许多人群情激奋，结果楼市还是走跌下行，希望又落空了。

近期，我经常反问自己：自己是不是一个悲观主义者?尽管从1993年10月份就步入房地产业，1999年就创办了兰德咨询公司，十几来一直在房地产一线工作，特别是管理咨询的工作性质使我们比其它房地产服务商更了解房地产企业的财务状况和经营状况，单单2008年我们就做了天地源(600665)、中铁二局(600528)、中冶置业、金田置业等十几家知名房企的战略研究和咨询，而且我们本身就有房地产投资开发业务，但这些还是促使自己并时刻提醒自己：每个时代都要面对新的问题，找出新的方法，探求新的答案，所以每一篇博文我都不敢信口开河，担心无意中误导大家而作孽。思来想去，反复推演，我还是认为2009年的楼市不可能回暖，要回暖很可能还要18个月，也就是要到2010年年中，最有可能是2010年9月前后。

在此，我想阐述一下救市政策何以收效甚微这个大家都关心的问题。

首先我认为，政府其实已经错失了救市良机。如果在奥运会后，也就是在房价首现拐点之初，就及时采取救市措施，情形可能不是现在这样。这一点，不管承认也好，不承认也罢，历史必将证明!当初，我曾经上书住房与城乡建设部，可是杳无音信。面对如此低迷的市场形势，住房与城乡建设部责无旁贷!如果这样，我建议将房地产业划归发改委算了!

最重要的是，其后的救市政策却接连犯了“道”与“术”的错误：“术”是对的，但“道”是错的——政策的释放就像挤牙膏一样，或者像抠门的老板对待员工一样，太算计一时的得失了，就怕影响国家的税费收入和央企的利益，以致竟出现了与预期相悖的反预期效果。以降息政策为例。降息肯定是利好，但是降息所导致的背后的担忧更让人担心，因此在市场不景气状态下，利好难以刺激房市也就不足为奇，就像去年之时，加息反而是房价大涨的理由一样无可厚非。何况，现在中国楼市自身的很多问题也尚未解决。现在看来，像降息，刺激经济这样的对楼市接刺激作用的利好，已经不足以刺激起市场的兴趣，因此，要想稳定楼市，需要管理层对股市进行“直接轰炸”。比如统一第一套房和第二套房的政策--何必把简单的事搞复杂。总之，救市政策要尽快释放完，不要像挤牙膏一样，也不要像抠门的老板算计员工一样，否则就会再次失去救市良机。

在接受《地产中国网》专访时，我说过这样一句话：“救市像救火，不是哪儿有火就向哪儿倒水，而是先要像森林救火一样先做好防火隔离带”，防止火势蔓延。所以，利好政策一定要尽快释放完，否则反预期效果会很大”。

故此，我再次建议开发商：不要过于奢望救市效果，主动调整发展战略规划、趁着春节前后的冬歇期重新确立开发和管理模式最重要，特别是要敢于面对现实。现实就是：其实问题比想象的严重。

在写此文时，我与长春和成都的两个客户领导通了电话问：今天是2008年最后一天了，销售情况怎么样?一个说：“计划销售9.2亿，实际完成了2.8亿多”;一个说：“计划销售30亿，实际完成了17亿”。

保守预计，今年大多数房地产企业的销售额可能会比计划目标缩减20%以上。销售额=价格×销售面积，是最能反应市场景气度的。说“问题比想象的要严重”一点儿也不过。

以空置房为例。按照2008年销售量来计算，中国主要城市商品住宅2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为17至21个月。而考虑到2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为34至40个月;在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50%，其加权平均的吸纳周期也为23至27个月。当然，考虑到，土地供应的减少，以及维持一定库存的合理性。因此，我们认为，行业开始整体回暖的最乐观预期，也是在2010年年中之后。

2009年一季度将是一个非常关键的时期。如果现在谁还会对2009年抱有不切实际的乐观，最终可能会很惨、很惨。

最令人心痛的现实是：救市效果难以奢望，自救却迟迟没有行动!

新的一年，让我们敲起希望的钟……